よくあるご質問

ローンについて

Q
自営業者でも住宅ローンは組めますか?
A

もちろん可能です。
所得のみではなく、収入の安定性や、毎月の家賃の返済額、預金額といったことから返済能力を判断する銀行も増えてきています。
所得金額が低いケースでも、しっかりと返済能力を説明できさえすれば、融資は大いに期待できるはずです。

Q
転職したばかりでも住宅ローンは借りられますか?
A

金融機関において、転職の経緯や、職種上の特性を個別具体的に審査します。
以前は就職してから3年が目安でしたが、現在では1年未満でも、職種などによってはローンを組めることがありますので、お気軽にご相談下さい。

用語について

Q
宅地建物取引士とは?
A

宅地建物取引士試験に合格し、試験を実施した都道府県知事に登録手続きを行い、かつ宅地建物取引士証の交付を受けた者を「宅地建物取引士」といいます。
宅地建物取引士の主な業務には、重要事項の説明、重要事項説明書への記名押印、そして契約書への記名押印の3つがあります。
また、宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5人に対して1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置くことが義務付けられています。
弊社には、有資格者が11名在籍しております。

Q
宅地建物取引業者とは?
A

国土交通大臣または都道府県知事から宅地建物取引業を営むのに必要な免許の交付を受けて業を行う者を「宅地建物取引業者」といいます。
免許の有効期間は5年間です。更新する度に免許番号の( )内の数字が大きくなります。
( )内の数字が大きいということは、それだけ長く営業しているということですので、その会社の安定・実績・信頼を判断するための一つの指標と言えます。
弊社の現在の免許番号は、長野県知事(12)第1581号です。

Q
「用途地域」とは何ですか?
A

都市の建築物がその用途に応じて最も適した場所に配置され、その機能を十分に発揮できるように、都市計画法において「用途地域」が定められています。
用途地域には、大きくわけて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく以下の12地域に分類されます。

住居系

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

商業系

近隣商業地域

商業地域

工業系

準工業地域

工業地域

工業専用地域

Q
「路線価」とは何ですか?
A

国税庁が評定する市街地の道路に沿った土地の1平米あたりの評価額を「路線価」といいます。
相続税、贈与税、地価税においては、この路線価が評価基準となります。
また、不動産業者が土地の査定を行う方法の一つに、対象土地の路線価から推定公示価格(≒実勢価格)を算出する方法があります。

Q
「公図」とは何ですか?
A

土地の位置、形状、地番を公証する登記所に備え付けられている地図のことを「公図」といいます。
公図は登記所(法務局)で有料にて閲覧でき、道路付きや隣接の関連を調べる手段として用いられています。

その他

Q
「任意売却」とは何ですか?
A

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になります。
しかし、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースがほとんどです。
そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却することを任意売却と言います。
弊社でも任意売却のお手伝いをさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。

Q
契約の際の手付金解除と違約解除(違約金)はどう違うのですか?
A

相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金を以て自ら解約出来ると言うのが手付解除です。 この場合は、契約違反や違約ということではなく、手付金放棄、手付金倍返しによって契約を解除することになります。
これに対して違約解除(違約金)というのは、相手方に契約違反があった場合や、手付解除日以降の解除、相手方が契約の履行に着手した後に、解約の申し出があった場合、これらは違約解除になります。
一般的には、違約金は手付金相当額もしくは手付金の倍額、又は、売買代金の○割(○%相当額)と前もって定めている契約形態が多いです。
手付金と違約金は法的には別物ですので、手付解除金と違約解除金が両方発生する事はありませんのでご注意下さい。

Q
「契約」とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか。
A

契約とは、

  1. 目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
  2. 合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
  3. その書面を売買当事者それぞれに交付します

 

契約書で取り決める主な事項は

  1. 売買の目的物及び売買代金
  2. 手付金
  3. 売買代金の支払時期、方法等
  4. 売買対象面積等
  5. 境界の明示
  6. 所有権の移転時期
  7. 引渡し
  8. 抵当権の抹消
  9. 所有権移転登記等
  10. 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
  11. 物件状況等報告書
  12. 瑕疵担保責任
  13. 設備の引渡し
  14. 手付解除
  15. 契約違反による解除、違約金
  16. 融資利用の特約
  17. 印紙の負担区分
  18. 管轄裁判所に関する合意
  19. 規定外事項の協議義務

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

Q
「重要事項説明」とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか。
A

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、
1. 記載した書面を交付する、
2. 口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を締結する前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

I 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

  1. 登記簿に記載された事項
  2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  3. 私道の負担に関する事項
  4. 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  5. 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  6. 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  7. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

 

II 取引条件に関する事項

  1. 代金及び交換差金以外に授受される金額
  2. 契約の解除に関する事項
  3. 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  4. 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  5. 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  6. 金銭の貸借のあっせん
  7. 割賦販売に係る事項

 

III その他の事項

  1. 供託所に関する説明

 

IV 区分所有建物(マンション)の場合

  1. 区分所有建物の「不動産の表示」
  2. 一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  1. 敷地に関する権利の種類及び内容
  2. 共用部分に関する規約等の定め
  3. 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  4. 専用使用権に関する規約等の定め
  5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  6. 計画修繕積立金等に関する事項
  7. 通常の管理費用の額
  8. 管理の委託先
  9. 建物の維持修繕の実施状況の記録
Q
土地、建物を購入する場合、「消費税」はかかりますか?
A

まず、建物の売買については、売主が不動産業者の場合と、一般の個人の場合に分かれます。
売主が不動産業者の場合、住宅は商品なので消費税がかかります(と言っても大体の場合が内税になっていますので税込みという形になります。)。
一方、売主が一般の個人の場合、消費税法でいう商品にはなりませんので非課税です。
次に、土地の売買については、そもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられますので、売主が業者の場合も、一般の個人の場合も消費税法上非課税となっています。