不動産に関する税金

購入時

購入時には、印紙税、登録免許税、不動産取得税がかかります。

印紙税

売買契約を結ぶときに契約書を作成します。この時、契約書に収入印紙を貼付し、消印することにより納税します。契約金額に応じて税額が定められています。
<例>契約金額が1千万円超5千万円以下の場合、印紙税額は契約書1通につき1万円です。(軽減措置適用)

登録免許税

不動産を取得すると自分の権利を明らかにするために登記をしますが、このときにかかるのが登録免許税です。
所有権移転登記の場合原則、固定資産税評価額の2%ですが、条件により軽減措置があります。なお、ローンを利用する場合は抵当権の設定登記の際、債権額の0.4%が課税されます。

不動産取得税

不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県から課される税金が不動産取得税です。住宅用土地建物の場合それぞれ、固定資産税評価額の3%ですが、こちらも条件により軽減措置があります。

不動産購入後にかかる税金について

固定資産税

不動産を取得したときに、その不動産の所在する都道府県から課される税金が不動産取得税です。住宅用土地建物の場合それぞれ、固定資産税評価額の3%ですが、こちらも条件により軽減措置があります。

税額は
 土地または家屋の価額(固定資産税評価額)×1.4%=固定資産税額
となります。

都市計画税

この税金は都市計画で指定されている市街化区域内の土地や家屋の所有者に課税されます。

税額は
 土地または家屋の価額(固定資産税評価額)×0.3%=都市計画税額
となります。

住宅についてはどちらも一定の要件により軽減措置があります。

不動産購入時に利用できる税金の特例

住宅ローン控除

個人が住宅を購入したり、新築したりした際に、金融機関などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、一定の用件のもと所定の手続きをとれば自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間にわたり、居住の用に供した年に応じて、所定の額が所得税から控除されます。

控除される金額(一般住宅の場合)
 年末借入金残高×1%=ローン控除額
となります。(最大控除額500万円)

相続時精算課税制度

親から贈与を受ける場合、65歳以上の親から20歳以上の子への贈与である等、一定条件を満たすと2500万円まで贈与税がかからず、相続時に精算することが可能です。さらに住宅取得資金の特例を使えば2500万円の特別控除に上乗せして1000万円の住宅資金特別控除額を利用でき、合計3500万円まで非課税枠がアップします。

売却時

売却と一口に言いましても、どのような立場でどの程度保有していたのか等によって税金の種類や課税内容が異なります。ここでは個人所有の土地建物を売却した場合について解説します。
売却時には、売却によって利益が出た場合にその利益に対して所得税と住民税がかかります。ですので、買ったときより売ったときのほうが安かった場合、税金はかかりません。
土地建物を売った場合の税金は、まずこの利益の部分を正確に計算しなければなりません。この利益の事を「譲渡所得」といいます。そして売却した土地建物の所有期間により「長期譲渡所得」になるのか「短期譲渡所得」になるのかを判断します。

譲渡所得の計算

譲渡所得金額は譲渡価格から取得費、譲渡費用、特別控除を引いた額になります。

 譲渡所得金額=譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

次に譲渡した土地建物の所有期間(5年超か5年以下か)に応じた計算の方法によって税額を算出します。譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える場合が「長期譲渡所得」、5年以下の場合が「短期譲渡所得」となります。

長期譲渡所得の場合

譲渡所得金額に20%(所得税15%、住民税5%)をかけたものが税額となります。

 譲渡所得金額×20%=所得税および住民税額

短期譲渡所得の場合

譲渡所得金額に39%(所得税30%、住民税9%)をかけたものが税額となります。

 譲渡所得金額×39%=所得税および住民税額

さて、譲渡した土地建物が自分の居住している住宅やその敷地である場合等は、一般の譲渡の場合に比べて税金が軽減される特例が設けられています。

居住用財産を譲渡した場合で、譲渡益が生じた場合には3000万円特別控除が、所有年数に関係なく適用を受けることが出来ます。
また、所有期間が十年を超える居住用財産を譲渡した場合、通常の税額(20%)ではなく軽減税率の特例を受けることが出来ます。この特例は3000万円の特別控除とセットで利用可能です。3000万円特別控除後の譲渡所得のうち六千万円以下の部分について14%(所得税10%・住民税4%)、六千万円を越える部分について20%(所得税15%・住民税5%)となっています。

さらに特定の居住用財産の買換え特例や、特定事業用資産の買換え特例等の特例があります。
ご資産のご売却を検討される際には、減税や節税について事前に理解しておく必要がありますので、お気軽にご相談いただければと思います。